Las guías del proindiviso de esta web explican, paso a paso y con el articulado del Código Civil, cómo salir de una propiedad compartida: vender su cuota a un tercero, pactar una extinción de condominio, pedir la división judicial o vender la vivienda entera. Cada guía responde a una situación concreta —un hermano que no quiere vender, una herencia sin repartir, un usufructo— con plazos, precios orientativos e impuestos.
Estas guías del proindiviso nacen de más de 30 años comprando cuotas indivisas en Madrid y en las principales ciudades de España. Están escritas para quien tiene una parte de una casa que no puede usar, vender ni alquilar porque los demás copropietarios no se ponen de acuerdo. Aquí encontrará qué dice la ley, qué opciones reales tiene y cuánto puede esperar cobrar en cada una.
Un aviso honesto: no hay una respuesta única. Precio, plazo y coste dependen de la vivienda, de cuántos comuneros haya y de si la herencia está repartida. Por eso las guías del proindiviso se ordenan por situación.
¿Qué es un proindiviso y por qué bloquea tantas ventas?
Un proindiviso, o comunidad de bienes, existe cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas por cuotas, según el artículo 392 del Código Civil (BOE). Cada copropietario es dueño de un porcentaje abstracto de toda la vivienda, no de una habitación concreta. Es la situación típica tras una herencia, una compra en pareja o una separación.
El bloqueo aparece por el artículo 397: ningún copropietario puede hacer alteraciones en la cosa común, aunque le resulten ventajosas para todos, sin el consentimiento de los demás. Vender la vivienda entera es la alteración máxima, así que basta con que un solo comunero diga que no para que la venta conjunta se paralice.
La salida está en el artículo 400: nadie está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo cabe un pacto de indivisión de hasta diez años, prorrogable por nueva convención. Además, el artículo 399 permite a cada comunero vender su propia parte sin pedir permiso a nadie.
¿Qué vías existen para salir de un proindiviso?
En la práctica hay cuatro caminos, y todas las guías del proindiviso giran alrededor de ellos.
| Vía | Qué necesita | Plazo orientativo | Precio que obtiene |
|---|---|---|---|
| Venta conjunta de la vivienda | Acuerdo de todos los comuneros (art. 397) | 2-6 meses | 100 % del valor de mercado, repartido por cuotas |
| Extinción de condominio | Que un comunero compre a los demás y tenga liquidez | 1-3 meses | El que pacten; tributa por AJD |
| División judicial de la cosa común | Demanda (art. 400 y 404); no requiere acuerdo | 12-30 meses | Subasta, a menudo por debajo de mercado |
| Venta de su cuota a un tercero | Solo su voluntad (art. 399); respetar el retracto | 48 h oferta, 72 h firma | 35 %-55 % del valor de su cuota |
La venta de la cuota es la única vía que depende solo de usted. Es la que yo resuelvo como comprador profesional: compro su proindiviso con capital propio, sin hipoteca, y me encargo de notificar a los demás copropietarios.
¿Qué guía del proindiviso necesita según su situación?
Hemos agrupado las 11 guías del proindiviso por la pregunta que suele traer a cada persona hasta aquí. Lea el resumen y entre en la guía completa si encaja con su caso.
Cómo vender un proindiviso: guía paso a paso
Es la primera de las guías del proindiviso. Explica en orden qué documentos necesita (escritura o aceptación de herencia, nota simple, recibo del IBI, certificado de la comunidad de propietarios), cómo se calcula el valor de su porcentaje y qué pasa con el resto de comuneros cuando usted vende. Compara la venta conjunta, la extinción de condominio, la vía judicial y la venta a un tercero, con sus plazos y costes reales. Si todavía no sabe por dónde empezar, lea la guía sobre cómo vender un proindiviso antes que cualquier otra.
¿Cuánto vale mi parte de un proindiviso?
Una cuota del 50 % de un piso de 300.000 € no vale 150.000 € en el mercado, porque nadie paga precio completo por media casa que no puede usar. Esta guía explica por qué el valor de una cuota indivisa se sitúa en una horquilla del 35 % al 55 % de su valor teórico, qué factores mueven el porcentaje (ocupación, número de comuneros, cargas, estado de la herencia) y cómo comprobar si una oferta es razonable. Es de las guías del proindiviso más consultadas. Puede consultarla en cuánto vale mi parte de un proindiviso.
Extinción de condominio: qué es, requisitos y cuánto cuesta
La extinción de condominio es la forma de liquidar la copropiedad adjudicando la vivienda a uno de los comuneros, que compensa a los demás en dinero. Su gran ventaja es fiscal: si la cosa es indivisible y se adjudica a un comunero, tributa por Actos Jurídicos Documentados (en Madrid, tipo general del 0,75 %) y no por Transmisiones Patrimoniales. Su límite es práctico: exige que uno de ustedes quiera quedarse la casa y tenga dinero para pagar. Esta de las guías del proindiviso detalla requisitos, costes y los errores que llevan a Hacienda a recalificarla. Véala en extinción de condominio.
División de la cosa común: el procedimiento judicial
Cuando no hay acuerdo, el artículo 400 permite pedir la división ante el juez. Si la vivienda es indivisible, el artículo 404 obliga a adjudicarla a uno indemnizando a los demás o a venderla y repartir el precio, normalmente en subasta. La guía explica cómo se inicia el juicio declarativo, cuánto cuesta entre abogado, procurador y peritos, y por qué los plazos suelen ir de 12 a 30 meses según el juzgado y los recursos. En subasta la vivienda suele adjudicarse por debajo de mercado. Toda la información, en división de la cosa común.
Derecho de retracto de comuneros
Si usted vende su cuota a un extraño, los demás copropietarios pueden quedarse con ella pagando lo mismo que el comprador: es el retracto de comuneros del artículo 1.522. El plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que el retrayente conoce la venta (artículo 1.524). Si la herencia aún no está partida, se aplica el retracto de coherederos del artículo 1.067, con un mes de plazo. De todas las guías del proindiviso, es la que más errores evita: cómo se notifica y qué reembolsa quien retrae (artículo 1.518). Está en derecho de retracto de comuneros.
Impuestos al vender un proindiviso
Al vender su parte, usted tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre lo que cobra y el valor de adquisición o de herencia, con sus gastos) y paga la plusvalía municipal si hay incremento de valor del suelo. El comprador paga el ITP. Esta de las guías del proindiviso repasa los tramos del ahorro (19 % al 30 %), la plusvalía y las exenciones por edad o reinversión. No somos asesores fiscales: úsela como punto de partida y confirme su caso con un profesional. Consúltela en impuestos al vender un proindiviso.
Qué hacer si un copropietario no quiere vender
Es la consulta más frecuente que recibo. La guía ordena las salidas de menos a más conflictivas: negociar una venta conjunta, ofrecer o pedir una extinción de condominio, vender su cuota a un tercero o demandar la división. Explica también qué puede reclamar mientras tanto: si el otro comunero usa la vivienda en exclusiva, el artículo 394 le impide perjudicar el interés de los demás, y según el caso cabe reclamar una compensación por uso. Léala en qué hacer si un copropietario no quiere vender.
Un heredero se niega a vender la casa
Mientras la herencia no se acepta y reparte, ningún heredero es dueño de una cuota concreta de la casa, sino de una parte de la herencia en su conjunto. Esta guía explica cómo desbloquear esa situación: requerimiento notarial para aceptar o repudiar, partición por contador-partidor, división judicial de la herencia y venta de su derecho hereditario a un tercero, con el retracto de coherederos de un mes del artículo 1.067. Recuerda que el plazo de Sucesiones corre aunque la herencia esté parada. Puede leerla en un heredero se niega a vender.
Cómo vender su parte de una herencia
Vender la parte de una herencia no es lo mismo que vender una cuota de una vivienda ya adjudicada. La guía distingue ambas operaciones, explica qué se transmite en cada fase (derecho hereditario antes de la partición, cuota indivisa después) y qué retracto aplica en cada momento. Aclara además el orden recomendable: aceptar, liquidar Sucesiones y plusvalía, y después vender, para no arrastrar deudas fiscales. La tiene en cómo vender su parte de una herencia.
Derecho de tanteo y retracto
Tanteo y retracto se confunden a menudo. El tanteo es preferencia antes de la venta; el retracto, el derecho a subrogarse después de que se haya vendido. En el Código Civil, entre comuneros, la figura que se regula es el retracto, aunque en la práctica se ofrece la cuota antes a los demás para evitar sorpresas. Esta de las guías del proindiviso compara ambos derechos, sus plazos y quién puede ejercerlos. Encontrará el detalle en derecho de tanteo y retracto.
Nuda propiedad y usufructo en un proindiviso
Cuando uno de los padres conserva el usufructo y los hijos heredan la nuda propiedad, el proindiviso se complica. La guía explica cómo se valora fiscalmente el usufructo vitalicio (89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %), quién paga cada gasto según los artículos 500 a 505 del Código Civil y si es posible vender la nuda propiedad de una cuota. Como el resto de guías del proindiviso, incluye un ejemplo numérico. Está disponible en nuda propiedad y usufructo en un proindiviso.
¿Cuánto vale una cuota de proindiviso según las guías del proindiviso?
El valor de una cuota indivisa no es una regla de tres sobre el precio de la vivienda. El comprador asume un activo que no puede usar de inmediato, un posible pleito y meses de gestión. Por eso la horquilla habitual va del 35 % al 55 % del valor de mercado de la cuota, nunca de la vivienda entera. Para su caso concreto puede pedir una oferta al contado en 48 horas.
| Situación de la vivienda | % sobre el valor de la cuota | Ejemplo: cuota del 50 % de un piso de 300.000 € |
|---|---|---|
| Libre, sin cargas, comuneros localizables | 48-55 % | 72.000-82.500 € |
| Usada en exclusiva por otro copropietario | 42-50 % | 63.000-75.000 € |
| Con inquilino con contrato vigente | 40-48 % | 60.000-72.000 € |
| Con nuda propiedad o usufructo vitalicio | Según edad del usufructuario, 35-50 % | Variable |
| Ocupada sin título o con litigio | 35-42 % | 52.500-63.000 € |
Si recibe una oferta muy por debajo de estas horquillas, pregunte qué riesgo concreto descuenta el comprador. Las guías del proindiviso le dan argumentos para negociar.
¿Qué plazos marca la ley en un proindiviso?
Una venta mal notificada puede quedar abierta al retracto durante meses. Esta tabla resume los que recogen las guías del proindiviso.
| Figura | Artículo | Plazo | Desde cuándo cuenta |
|---|---|---|---|
| Retracto de coherederos | 1.067 CC | Un mes | Desde que se notifica la venta del derecho hereditario |
| Retracto de comuneros | 1.522 y 1.524 CC | Nueve días | Desde la inscripción en el Registro o desde que se conoce la venta |
| Pacto de indivisión | 400 CC | Máximo diez años | Prorrogable por nuevo acuerdo |
| División judicial de la cosa común | 400 y 404 CC; LEC | 12-30 meses orientativos | Desde la presentación de la demanda |
El plazo de nueve días del retracto de comuneros es de caducidad, no de prescripción: no se interrumpe. Por eso en mis compras notifico la venta de forma fehaciente a todos los copropietarios y la inscribo cuanto antes, para que el plazo empiece a correr y la operación quede cerrada.
¿Qué impuestos entran en juego al vender una cuota?
Usted, como vendedor, paga dos impuestos. El primero es el IRPF por la ganancia patrimonial, que se integra en la base del ahorro según la Ley 35/2006 del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % por encima de 300.000 €. Si la cuota procede de una herencia, el valor de adquisición es el declarado en Sucesiones.
El segundo es la plusvalía municipal. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puede elegir entre el método objetivo y el real, el que resulte menor, y si no ha habido incremento real del valor del suelo no se paga. El comprador asume el ITP, que en la Comunidad de Madrid es del 6 %, además de notaría y registro.
No somos asesores fiscales ni financieros: las cifras de estas guías del proindiviso son orientativas. Consulte con su asesor antes de firmar.
¿Qué errores conviene evitar al vender su parte?
- Aceptar la primera oferta sin saber en qué horquilla está su caso ni qué riesgo descuenta el comprador.
- Vender sin notificar a los comuneros: el retracto queda abierto y la operación puede deshacerse.
- Confundir el retracto de comuneros de nueve días con el de coherederos de un mes cuando la herencia no está partida.
- Iniciar una división judicial sin calcular costes, plazos y el precio probable de una subasta.
- Firmar una extinción de condominio con exceso de adjudicación mal documentado, que Hacienda puede recalificar.
- Olvidar que la plusvalía municipal y el IRPF son del vendedor.
Si su copropietario es un hermano, tiene una página específica sobre cómo compro proindivisos entre hermanos sin que usted tenga que enfrentarse a ellos.
¿Qué significan los términos que aparecen en las guías del proindiviso?
- Comunero o copropietario: cada una de las personas que comparten la propiedad.
- Cuota: el porcentaje de propiedad de cada comunero sobre el total de la cosa.
- Retracto: derecho a subrogarse en una compraventa ya hecha pagando el mismo precio.
- Condominio: propiedad de una cosa por varias personas; se «extingue» cuando pasa a un solo dueño.
- Nuda propiedad: la propiedad sin el derecho a usar ni disfrutar el bien, que corresponde al usufructuario.
¿Y si su caso es en Madrid, con okupas o con inquilinos?
Las guías del proindiviso son generales. Para situaciones con particularidades propias tiene páginas específicas: compro proindiviso en Madrid, con el mercado de cada distrito y municipio, y compro proindivisos con okupas, inquilinos o usufructo, donde explico cómo valoro una cuota cuando la vivienda no está libre. En ambos casos el método es el mismo: valoración en la llamada, oferta por escrito en 48 horas y firma ante notario en 72.
Solo compro en Madrid y en capitales y ciudades de toda España. No compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas, porque en esos mercados no puedo ofrecer un precio justo con garantías.
Preguntas frecuentes sobre las guías del proindiviso
¿Puedo vender mi parte de un proindiviso sin permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada comunero vender su cuota sin el consentimiento del resto. Los demás solo pueden ejercer el retracto, pagando el mismo precio, en los plazos legales.
¿Me pueden obligar a vender la vivienda?
No se le puede obligar a vender su cuota. Pero cualquier comunero puede pedir la división de la cosa común (artículo 400) y, si la vivienda es indivisible, el juez puede acordar su venta en subasta (artículo 404).
¿Cuánto tarda una división judicial de la cosa común?
Depende del juzgado y de si hay recursos, pero lo habitual es entre 12 y 30 meses, más el tiempo de la subasta. Por eso conviene valorar antes otras vías.
¿Qué retracto se aplica si la herencia no está repartida?
El retracto de coherederos del artículo 1.067, con un mes de plazo desde la notificación. Una vez adjudicada la vivienda en proindiviso, rige el retracto de comuneros de los artículos 1.522 y 1.524, con nueve días.
¿Cuánto pagan por una cuota indivisa?
Lo habitual es entre el 35 % y el 55 % del valor de mercado de la cuota, según si la vivienda está libre, ocupada, alquilada o con usufructo. Cada caso necesita valoración propia.
¿Quién paga los impuestos al vender una cuota?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal si procede. El comprador paga el ITP, la notaría y el registro. Consulte su caso con un asesor fiscal.
¿Las guías del proindiviso sustituyen a un abogado?
No. Las guías del proindiviso ofrecen información general sobre plazos, precios e impuestos. Antes de demandar, firmar o declarar, consulte su caso concreto con un abogado o con su asesor fiscal.
¿Quiere saber cuánto vale su parte hoy?
Si después de leer las guías del proindiviso prefiere resolverlo sin pleitos, llámeme. Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, le envío la oferta por escrito en 48 horas y, si la acepta, firmamos ante notario en 72 horas y cobra en el acto, con capital propio. Más de 30 años comprando cuotas indivisas.
Llámeme al 609 12 41 49 · también 609 05 96 81 y 91 315 92 04
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · CIF B84314681