Compro proindiviso entre hermanos cuando no hay acuerdo para vender la casa heredada: le compro su parte sin necesitar el permiso de sus hermanos (art. 399 del Código Civil), con capital privado. Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, una oferta por escrito en 48 horas y firmamos ante notario en 72 horas si la documentación está completa. El precio suele estar entre el 35 % y el 55 % del valor de su cuota, según la situación.
Si usted ha heredado una vivienda con sus hermanos y la conversación sobre qué hacer con ella lleva meses o años atascada, no es un caso raro. Es la más frecuente que veo en más de 30 años comprando cuotas. En esta página le explico qué significa que compro proindiviso entre hermanos, qué salidas legales tiene, cuánto puede costarle cada una y cuánto pago por su parte.
¿Qué significa «compro proindiviso entre hermanos»?
Un proindiviso es una vivienda que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje (una cuota) pero sin una parte física asignada. Cuando unos hermanos heredan la casa de sus padres, lo habitual es que cada uno reciba una cuota igual: un medio, un tercio o un cuarto, según cuántos sean.
El problema aparece cuando uno quiere vender, otro quiere quedarse a vivir, un tercero quiere alquilar y nadie cede. La ley no obliga a nadie a seguir en esa situación. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y el artículo 399 permite que cada uno venda su parte sin pedir permiso a los demás.
Ahí entro yo. Cuando digo que compro proindiviso entre hermanos me refiero a que le compro a usted, directamente, su porcentaje de la vivienda. Usted cobra, sale del conflicto y deja de pagar gastos de una casa que no usa. Yo asumo la parte complicada: negociar con el resto o, si no hay forma, acudir a la división judicial.
¿Su herencia está sin partir o ya adjudicada en proindiviso?
Herencia sin partir: lo que se vende es el derecho hereditario
Si sus padres fallecieron y todavía no se ha firmado la aceptación y partición de la herencia, usted no es aún dueño de una cuota de la casa: es titular de una parte de la herencia en su conjunto. Lo que puede vender es su derecho hereditario. En ese caso, si lo vende a un tercero, el artículo 1.067 del Código Civil da a sus hermanos (los coherederos) el derecho de quedarse con esa venta pagando el mismo precio, en el plazo de un mes desde que se les notifica.
Herencia ya adjudicada: lo que se vende es una cuota de la vivienda
Si la herencia ya se aceptó y la vivienda figura inscrita en el Registro a nombre de los hermanos en proindiviso, usted vende una cuota concreta de esa finca. Aquí se aplica el retracto de comuneros de los artículos 1.522 y 1.524: sus hermanos pueden subrogarse en la compra en un plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que tuvieron conocimiento de la venta.
En ambos casos, si un hermano ejerce el retracto, debe reembolsar el precio, los gastos del contrato y los demás pagos legítimos (art. 1.518). Usted cobra igualmente. Las notificaciones las gestiono yo, para que el plazo empiece a correr correctamente y nadie pueda impugnar la venta por un defecto de forma.
| Situación de la herencia | Qué vende usted | Derecho de sus hermanos | Plazo |
|---|---|---|---|
| Sin partir | Su derecho hereditario | Retracto de coherederos (art. 1.067 CC) | Un mes desde la notificación |
| Adjudicada en proindiviso | Su cuota de la vivienda | Retracto de comuneros (arts. 1.522 y 1.524 CC) | Nueve días desde la inscripción o el conocimiento |
Puede consultar el texto completo de estos artículos en el Código Civil publicado en el BOE. Si quiere profundizar en los plazos, tiene una guía específica sobre el derecho de retracto de comuneros.
¿Qué hacer si un hermano vive en la casa y no paga nada?
El artículo 394 del Código Civil permite a cada copropietario usar la cosa común, siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás usarla según su derecho. Y el artículo 395 obliga a todos a contribuir a los gastos de conservación en proporción a su cuota. Es decir, el hermano que vive allí no puede excluir a los demás, y los gastos se reparten por porcentajes.
¿Puede reclamarle usted una compensación por ese uso exclusivo? Depende. Los tribunales la han reconocido en algunos casos, sobre todo cuando consta que se pidió el uso o el reparto y el hermano lo negó. En otros casos se ha denegado porque los demás consintieron durante años. No le prometo un resultado: es una cuestión que debe valorar un abogado con su caso concreto.
Lo que sí le aseguro es que esa situación no impide que usted venda. Cuando compro proindiviso entre hermanos con uno de ellos viviendo dentro, tengo en cuenta la ocupación en el precio y me encargo después de negociar con él. Usted no tiene que enfrentarse a su hermano para cobrar.
¿Y si un hermano no contesta o vive en el extranjero?
Un hermano que no contesta o que vive fuera de España no bloquea su venta. Cuando compro proindiviso entre hermanos, usted no necesita la firma de nadie más. Lo único que exige la ley es que los demás puedan ejercer su derecho de retracto, y para eso hay que notificarles la venta de forma fehaciente. Yo me ocupo de ese trámite: buscamos la última dirección conocida, utilizamos requerimiento notarial y, si el hermano está en el extranjero, la notificación se adapta a esa circunstancia.
Si la herencia está sin aceptar por alguno de los herederos, el caso se complica algo más, pero sigue teniendo salida. En la guía sobre qué hacer si un heredero se niega a vender encontrará los mecanismos para desbloquearlo.
¿Qué salidas legales tiene si sus hermanos no quieren vender?
1. Venta de la vivienda entera de común acuerdo
Es la opción que más dinero da: se vende la casa a precio de mercado y se reparte según las cuotas. El problema: necesita que todos firmen.
2. Extinción de condominio entre hermanos
Uno de los hermanos se queda con la vivienda y paga a los demás su parte en dinero. En una herencia, el artículo 1.062 del Código Civil prevé precisamente esto cuando la cosa es indivisible. Fiscalmente suele tributar por Actos Jurídicos Documentados (en Madrid, tipo general del 0,75 %) en lugar de por el ITP, lo que la hace atractiva. Pero exige que un hermano quiera y pueda pagar.
Tiene todos los detalles en la guía de extinción de condominio: requisitos y coste.
3. División judicial de la cosa común y subasta
Si no hay acuerdo, cualquier hermano puede pedir al juez la división. Es la vía que utilizo yo cuando compro proindiviso entre hermanos y la negociación fracasa. Una vivienda no se puede partir físicamente, así que el artículo 404 prevé que se adjudique a uno indemnizando a los demás o que se venda y se reparta el precio. En la práctica, si nadie se la adjudica, se acaba en subasta.
El procedimiento es un juicio declarativo, ordinario o verbal según la cuantía. Los plazos orientativos van de 12 a 30 meses según el juzgado y los recursos, y hay que pagar abogado y procurador. La subasta, además, suele adjudicar por debajo del valor de mercado. Más información en la guía sobre la división de la cosa común.
4. Vender su parte a un comprador profesional
Es la única vía que depende solo de usted. Vende su cuota, cobra en la notaría y sale del conflicto. El precio es menor que el de una venta conjunta, porque quien compra asume el bloqueo, el tiempo y el riesgo de un procedimiento judicial. A cambio, usted gana rapidez y certeza.
| Salida | ¿Necesita acuerdo? | Plazo orientativo | Coste para usted | Precio que obtiene |
|---|---|---|---|---|
| Venta conjunta | Sí, de todos | 3-6 meses | Agencia, plusvalía e IRPF | El más alto (mercado) |
| Extinción de condominio | Sí, del hermano que compra | 1-3 meses | Notaría, registro y AJD | Lo que se pacte |
| División judicial y subasta | No | 12-30 meses | Abogado, procurador y costas | Incierto, a menudo bajo mercado |
| Vender su cuota a un profesional | No | 48 h de oferta, 72 h para firmar | Plusvalía e IRPF (por ley) | 35 %-55 % del valor de la cuota |
¿Cuánto pago cuando compro proindiviso entre hermanos?
Lo primero que debe saber es que el porcentaje se aplica sobre el valor de su cuota, no sobre el valor de la vivienda entera. Si la casa vale 300.000 € y usted tiene un tercio, el valor teórico de su parte es 100.000 €. Sobre esa cifra aplico una horquilla que depende de la situación real del inmueble.
| Situación de la vivienda | % sobre el valor de su cuota |
|---|---|
| Libre, sin cargas, hermanos localizables | 48 %-55 % |
| Usada en exclusiva por uno de los hermanos | 42 %-50 % |
| Con inquilino con contrato vigente | 40 %-48 % |
| Con usufructo vitalicio de uno de los padres | Según la edad del usufructuario y 35 %-50 % |
| Ocupada sin título o con litigio abierto | 35 %-42 % |
¿Por qué no pago el 100 %? Porque compro algo que no puedo usar ni vender libremente al día siguiente. Asumo la negociación con sus hermanos, los gastos de notaría y registro, el posible juicio de división y el tiempo que pase hasta recuperar la inversión. Si recibe una oferta muy superior sin que nadie haya estudiado su caso, pida que le detallen por escrito las condiciones y los plazos de pago.
Para entender cómo se calcula el valor de partida, consulte la guía cuánto vale mi parte de un proindiviso.
¿Cómo queda un ejemplo real con tres hermanos?
Pongamos un caso típico. Tres hermanos, Ana, Luis y Marta, heredan un piso en Madrid valorado en 300.000 €. La herencia ya está aceptada y la vivienda inscrita en proindiviso: un tercio para cada uno. Luis vive en el piso desde que falleció su madre y no quiere vender. Marta está de acuerdo con lo que decidan. Ana quiere salir.
El valor teórico de la cuota de Ana es 100.000 €. Como la vivienda la usa en exclusiva uno de los hermanos, aplico la horquilla del 42 %-50 %. La oferta orientativa estaría entre 42.000 € y 50.000 €, cobrados en la firma ante notario, sin esperar a ningún juicio.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de mercado del piso | 300.000 € |
| Cuota de Ana (un tercio) | 100.000 € de valor teórico |
| Horquilla aplicable (uso exclusivo de un hermano) | 42 %-50 % |
| Oferta orientativa | 42.000 €-50.000 € |
| Plazo para Luis y Marta para retraer (art. 1.524 CC) | Nueve días |
Si Luis o Marta ejercen el retracto, pagarán a Ana el mismo precio más los gastos. Ana cobra igualmente. Si no lo ejercen, la cuota pasa a ser mía y la negociación con Luis la hago yo.
¿Cómo afecta la venta a la relación con sus hermanos?
Vender su parte a un tercero puede generar tensiones, no se lo niego. Pero también veo lo contrario con mucha frecuencia: familias que llevan años sin hablarse por la casa, y que recuperan la relación cuando el conflicto económico desaparece. Cuando usted vende, deja de ser parte de la discusión.
Mi recomendación es que, antes de vender, ofrezca su parte a sus hermanos con una cifra concreta y por escrito. Si la aceptan, perfecto: se ahorran todos un intermediario. Si no responden o la rechazan, usted habrá actuado de buena fe y tendrá la conciencia tranquila. Además, la ley ya les protege con el derecho de retracto.
¿Qué impuestos paga usted al vender su parte a un hermano o a un tercero?
Tanto si me vende a mí, que compro proindiviso entre hermanos, como si vende a uno de ellos, los impuestos del vendedor son los mismos. Por un lado, el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (en una herencia, el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos). Esa ganancia tributa en la base del ahorro.
Por otro lado, la plusvalía municipal (IIVTNU). Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puede elegir entre el método objetivo o el real, el que resulte menor, y si no hay incremento real de valor no se paga. Si vende por debajo del valor heredado, es posible que no deba nada en ninguno de los dos impuestos.
El ITP de la compra (en Madrid, el 6 %), los gastos de notaría y los de registro los pago yo. Puede consultar la Ley 35/2006 del IRPF en el BOE y nuestra guía de impuestos al vender un proindiviso.
No somos asesores fiscales ni financieros: estas cifras son orientativas y su situación personal puede cambiar el resultado. Consulte con su asesor antes de tomar la decisión.
¿Cómo es el proceso cuando compro proindiviso entre hermanos?
- Llamada inicial. Me cuenta el caso y le doy una valoración orientativa en la misma llamada, gratuita y sin compromiso.
- Estudio de la documentación. Reviso la nota simple, la herencia y las cargas.
- Oferta por escrito en 48 horas. Con el precio cerrado y las condiciones.
- Firma ante notario en 72 horas desde que acepta, si la documentación está completa. Elige usted la notaría.
- Pago en la firma por transferencia o cheque bancario. Después notifico a sus hermanos y gestiono el retracto.
Pago con capital privado propio, sin hipoteca ni financiación, por eso puedo cumplir esos plazos. Si necesita aún más rapidez, en la página compro proindiviso al contado con oferta en 48 horas le explico cómo acelero la operación.
Si su caso incluye además una vivienda alquilada o con ocupantes sin título, revise la página sobre proindivisos con okupas, inquilinos o usufructo. Y si la vivienda está en la capital, tiene información local en compro proindiviso en Madrid.
¿Por qué elegir un comprador profesional y no esperar?
Si sus hermanos quieren vender la casa entera pronto, obtendrá más dinero esperando, y se lo digo claro. Pero cuando el bloqueo es real, la espera tiene un coste que pocas veces se calcula: años de gastos, revalorizaciones que no se materializan, tensión familiar y, al final, un juicio. Cuando compro proindiviso entre hermanos, le ofrezco algo que ninguna otra vía le da: certeza de precio y de fecha, sin depender de la voluntad de nadie.
¿Dónde compro proindiviso entre hermanos? Compramos en Madrid y en capitales y ciudades de toda España. No compramos en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas: prefiero decírselo antes de que pierda tiempo. Encontrará más casos resueltos en la portada de Compro Proindiviso y en las guías del proindiviso.
Preguntas frecuentes sobre compro proindiviso entre hermanos
¿Puedo vender mi parte de la casa heredada sin permiso de mis hermanos?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin el consentimiento de los demás. Sus hermanos solo tienen derecho de retracto: pueden quedarse con su parte pagando el mismo precio dentro del plazo legal.
¿Qué plazo tienen mis hermanos para ejercer el retracto?
Depende del estado de la herencia. Si está sin partir y usted vende su derecho hereditario, tienen un mes desde la notificación (art. 1.067). Si la vivienda ya está adjudicada en proindiviso, tienen nueve días desde la inscripción o desde que conocieron la venta (art. 1.524).
¿Cuánto pago cuando compro proindiviso entre hermanos?
Entre el 35 % y el 55 % del valor de mercado de su cuota, no de la vivienda entera. El porcentaje depende de si la casa está libre, la usa un hermano, tiene inquilino, usufructo u ocupantes sin título.
¿Qué pasa si mi hermano vive en la casa y no quiere irse?
Puede vender su parte igualmente. Tengo en cuenta esa ocupación en el precio y después negocio yo con su hermano o, si no hay acuerdo, acudo a la división judicial. Usted no tiene que enfrentarse a él para cobrar.
¿Puedo reclamar a mi hermano por usar la casa en exclusiva?
Depende del caso. Algunos tribunales han reconocido una compensación por el uso exclusivo, sobre todo si se pidió el reparto y se negó. Otros la han denegado por consentimiento prolongado. Debe valorarlo un abogado con su situación concreta.
¿Qué ocurre si un hermano vive en el extranjero o no contesta?
No necesita su firma para vender su cuota. Solo hay que notificarle la venta de forma fehaciente para que pueda ejercer el retracto. Me encargo yo de ese trámite, también si reside fuera de España.
¿Quiere saber cuánto vale hoy su parte?
Llámeme y le doy una valoración orientativa en la misma llamada, gratuita y sin compromiso. Oferta por escrito en 48 horas y firma ante notario en 72 horas.
Teléfono: 609 12 41 49 · 609 05 96 81 · 91 315 92 04
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · CIF B84314681