Compro proindiviso en Madrid capital y en los grandes municipios de la Comunidad: le compro su parte de la vivienda sin que necesite el permiso de los demás copropietarios (art. 399 del Código Civil). Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, una oferta por escrito en 48 horas y firmamos ante notario en 72 horas desde que la acepta. Pago con capital privado, entre el 35 % y el 55 % del valor de su cuota según la situación del inmueble.
Si busca a alguien que le diga «compro proindiviso en Madrid» y le explique con números qué va a cobrar, está en el sitio adecuado. Llevo más de 30 años comprando cuotas indivisas, herencias bloqueadas y pisos en copropiedad tras una separación o un divorcio. En esta página le explico, sin rodeos, cuánto vale su parte, qué plazos marca la ley, qué impuestos le tocan y cómo es el proceso de principio a fin.
¿Qué significa «compro proindiviso en Madrid» y a quién le interesa?
Un proindiviso es una vivienda o un local que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje (una cuota) sobre el conjunto. Es lo que el Código Civil llama comunidad de bienes en su artículo 392. Nadie es dueño de una habitación concreta: todos son dueños de un porcentaje del todo.
Cuando digo que compro proindiviso en Madrid me refiero a que compro únicamente su porcentaje, no la vivienda entera. Usted vende lo que es suyo y los demás copropietarios siguen siendo dueños de lo suyo. No hace falta que se pongan de acuerdo entre todos ni que el piso salga al mercado.
Cuando compro proindiviso en Madrid, los casos más habituales son herencias entre hermanos que no se ponen de acuerdo, viviendas de matrimonios separados y pisos en los que un copropietario vive sin pagar nada a los demás. Si su situación es la primera, le interesa también la página sobre cómo compro proindiviso entre hermanos.
¿En qué zonas compro proindiviso en Madrid?
Compro en los 21 distritos de Madrid capital, de Centro, Salamanca, Chamberí o Retiro a Carabanchel, Latina, Usera, Villaverde, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal o Hortaleza. También compro en los municipios grandes de la Comunidad, donde el mercado es líquido y la vivienda tiene un valor contrastable.
No compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas. En un pueblo con pocas compraventas al año no hay forma fiable de calcular el valor de mercado.
| Zona | Ejemplos | Qué pesa más en la valoración |
|---|---|---|
| Almendra central | Centro, Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín | Precio por metro alto; importa el estado del edificio y si tiene ascensor |
| Distritos del sur y este | Carabanchel, Latina, Usera, Villaverde, Puente de Vallecas | Ocupación de la vivienda y deudas de comunidad o IBI |
| Norte y noroeste de la Comunidad | Alcobendas, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda | Tipología (piso o chalé) y metros de parcela |
| Sur metropolitano | Móstoles, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Alcorcón | Demanda de compradores y estado de la vivienda |
| Corredor del Henares | Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, Coslada | Antigüedad del edificio y quién usa la vivienda |
¿Cuánto pago cuando compro proindiviso en Madrid?
Depende. El precio se calcula sobre el valor de mercado de su cuota, no sobre el de la vivienda entera, y después se ajusta según lo difícil que sea convertir esa cuota en una vivienda completa. Mi horquilla habitual va del 35 % al 55 % del valor de su parte.
| Situación de la vivienda | % sobre el valor de su cuota |
|---|---|
| Libre, sin cargas y con los comuneros localizables | 48 % – 55 % |
| Usada en exclusiva por otro copropietario | 42 % – 50 % |
| Con inquilino y contrato vigente | 40 % – 48 % |
| Con nuda propiedad o usufructo vitalicio | 35 % – 50 %, según la edad del usufructuario |
| Ocupada sin título (okupas) o con litigio abierto | 35 % – 42 % |
Ejemplo numérico. Un piso de 85 metros en Carabanchel vale en el mercado 300.000 euros. Usted tiene el 50 % por herencia, así que el valor teórico de su cuota es de 150.000 euros. Si la vivienda está libre y su hermano está localizable, mi oferta rondaría entre 72.000 y 82.500 euros. Si su hermano vive en el piso, la horquilla bajaría a 63.000-75.000 euros.
Si compro proindiviso en Madrid en el barrio de Salamanca, ese mismo 50 % de un piso de 700.000 euros daría una oferta de entre 168.000 y 192.500 euros si está libre. Las cifras son orientativas: cada caso se estudia con la nota simple y la situación real. Tiene más detalle en la guía sobre cuánto vale su parte de un proindiviso.
¿Por qué una cuota vale menos que su parte proporcional?
Porque nadie compra la mitad de un piso para vivir en él, y lo compruebo cada vez que compro proindiviso en Madrid. Quien adquiere una cuota no puede usar la vivienda en exclusiva, no puede hipotecarla con facilidad y, para sacarle rendimiento, normalmente tiene que negociar con los demás copropietarios o acudir a los tribunales.
Ese trabajo cuesta tiempo y dinero: abogados, procurador, impuestos y el riesgo de una subasta por debajo del valor de mercado. Cuando compro proindiviso en Madrid asumo todo eso, y por eso el precio que pago descuenta ese riesgo. Usted, a cambio, cobra en días y se olvida del problema.
Le hablo claro: si sus copropietarios están de acuerdo en vender la vivienda entera, casi siempre obtendrá más dinero vendiéndola entre todos en el mercado. Mi compra tiene sentido cuando ese acuerdo no existe, no llega o llegaría dentro de varios años.
¿Necesita permiso de los demás copropietarios para vender su parte?
No. El artículo 399 del Código Civil le permite vender su cuota sin el consentimiento del resto, y así es como compro proindiviso en Madrid. Lo que sí deben respetarse son los derechos de adquisición preferente de los demás comuneros, que son dos y no conviene confundirlos.
- Retracto de coherederos (art. 1.067 CC). Si la herencia todavía no se ha partido y usted vende su derecho hereditario a un extraño, sus coherederos pueden quedarse con lo vendido en el plazo de un mes desde que se les notifica la venta, reembolsando el precio.
- Retracto de comuneros (arts. 1.522 y 1.524 CC). Si la vivienda ya está adjudicada en proindiviso, los demás comuneros tienen nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que conocieron la venta.
En ambos casos el retrayente tiene que reembolsar el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles (art. 1.518 CC). Yo me encargo de las notificaciones y de controlar los plazos. Si su copropietario ejerce el retracto, usted cobra igualmente: solo cambia quién le paga. Lo tiene explicado con detalle en la guía del derecho de retracto de comuneros.
¿Qué pasa si el otro copropietario vive en la casa de Madrid?
Es la situación más frecuente cuando compro proindiviso en Madrid. El artículo 394 del Código Civil permite a cada comunero usar la cosa común siempre que no impida a los demás usarla según su derecho. Si su hermano o su expareja vive en el piso y usted no puede entrar, ese uso exclusivo puede dar lugar a una compensación económica, que los tribunales suelen calcular sobre el valor de alquiler de su porcentaje.
Reclamarla es posible, pero lleva tiempo. Por eso, cuando compro proindiviso en Madrid con un copropietario dentro, ajusto el precio a la baja y asumo yo la negociación posterior. Usted no tiene que volver a discutir con nadie.
Los gastos de conservación, como el IBI o las cuotas de la comunidad de propietarios, se reparten en proporción a las cuotas (art. 395 CC), viva quien viva en la vivienda. Si usted ha pagado más de lo que le correspondía, ese exceso se tiene en cuenta en el estudio.
¿Qué alternativas tiene para salir de un proindiviso en Madrid?
Antes de venderme su parte, conviene que conozca todas las salidas. El artículo 400 del Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en la comunidad; solo vale un pacto de indivisión de hasta diez años, prorrogable. A partir de ahí, estas son las vías reales:
| Vía | Plazo orientativo | Lo que debe saber |
|---|---|---|
| Venta de la vivienda entera de común acuerdo | 3 – 6 meses | Suele dar el mejor precio, pero exige que todos firmen |
| Extinción de condominio (un comunero se queda la vivienda) | 1 – 3 meses | Quien se adjudica paga a los demás; tributa por AJD (0,75 % en Madrid) |
| Venta de su cuota a otro comunero | 1 – 2 meses | Depende de que el otro tenga dinero o financiación |
| División judicial de la cosa común | 12 – 30 meses | Si la vivienda es indivisible acaba en subasta (art. 404 CC) |
| Venta de su cuota a un comprador profesional | 48 h de oferta y 72 h hasta la firma | Menor precio, pero cobra ya y sin pleitos |
Si la extinción de condominio es viable en su caso, merece la pena intentarla antes. Tiene los requisitos y costes en la guía de extinción de condominio. Y si su copropietario se niega a todo, le servirá la guía sobre qué hacer si un copropietario no quiere vender.
¿Cuánto tarda una división de la cosa común en los juzgados de Madrid?
La acción de división se tramita como juicio declarativo, ordinario o verbal según la cuantía, ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble. En Madrid capital, los de la propia capital; en los municipios de la Comunidad, los del partido judicial correspondiente, como Móstoles, Getafe, Alcalá de Henares o Majadahonda.
Con la carga actual de los juzgados, un procedimiento sin recursos suele durar entre 12 y 18 meses hasta la sentencia, y hasta 30 meses si hay apelación y subasta posterior. Y la subasta judicial, aunque sea electrónica en el portal del BOE, a menudo adjudica la vivienda por debajo de su valor de mercado. Lo tiene explicado paso a paso en la guía de la división de la cosa común.
¿Qué impuestos se pagan al vender una cuota en Madrid?
Cuando compro proindiviso en Madrid conviene separar lo que paga usted como vendedor de lo que pago yo como comprador. Usted tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF y por la plusvalía municipal. Yo pago el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la Comunidad de Madrid tiene un tipo general del 6 %, además de la notaría y el Registro.
| Ganancia patrimonial (base del ahorro) | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La ganancia es la diferencia entre lo que cobra y el valor de adquisición de su cuota. Si la heredó, ese valor es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones más los gastos y tributos pagados. La regulación está en la Ley 35/2006 del IRPF.
La plusvalía municipal (IIVTNU) del Ayuntamiento de Madrid se calcula sobre el valor catastral del suelo de su porcentaje. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puede elegir el método objetivo o el real, el que le resulte más bajo, y si no hay incremento real de valor no se paga. Aparte, en el IRPF están exentos los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual y quien reinvierte en otra vivienda habitual.
No somos asesores fiscales ni financieros: los datos anteriores son generales y su caso concreto puede tener matices, así que consulte con su asesor antes de firmar. Tiene más detalle en la guía de impuestos al vender un proindiviso.
¿Cómo es el proceso cuando compro proindiviso en Madrid?
Cuando compro proindiviso en Madrid el proceso es corto, porque pago con capital privado propio, sin hipoteca ni financiación de terceros. Estos son los pasos:
- Llamada inicial. Me cuenta la dirección, su porcentaje, quién vive en la vivienda y si hay deudas. Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, gratuita y sin compromiso.
- Estudio documental. Pido la nota simple al Registro y reviso cargas, titulares y situación catastral.
- Oferta por escrito en 48 horas. Con el precio, la forma de pago y los gastos que asumo yo.
- Notificaciones. Si hace falta, gestiono la comunicación a los demás comuneros por el derecho de retracto.
- Firma en 72 horas. Desde que acepta, si la documentación está completa, firmamos en la notaría de Madrid que usted prefiera.
- Pago en la firma. Por transferencia o cheque bancario, en el mismo acto.
Si su prioridad es cobrar cuanto antes, en la página de compra de proindivisos al contado en 48 horas le explico cómo acortamos cada paso.
¿Qué documentación necesita para vender su cuota en Madrid?
Para la oferta firme necesito poco; para la firma, algo más:
- DNI o NIE en vigor de cada vendedor.
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Si no la tiene, la pido yo.
- Escritura de propiedad o título de herencia (escritura de aceptación y adjudicación). Si la herencia no está aceptada, se estudia igualmente.
- Último recibo del IBI, para conocer la referencia y el valor catastral.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre si hay deudas pendientes.
- Datos de ocupación: quién vive en la vivienda y con qué título (contrato de alquiler, usufructo, uso por un comunero).
Si falta algún papel, no se preocupe: cuando compro proindiviso en Madrid casi todo tiene solución, aunque a veces alarga el plazo de firma.
¿Le conviene vender a un comprador profesional?
Le conviene si valora más la rapidez y la certeza que el último euro: no necesita a los demás, cobra en días, no adelanta gastos y deja de pagar IBI y comunidad por una vivienda que no usa.
También tiene un coste, y prefiero decírselo: cobra menos de lo que obtendría si todos vendieran juntos en el mercado. Si cree que el acuerdo familiar es posible en pocos meses, inténtelo primero. Si lleva años esperando, si hay conflicto o si necesita liquidez ahora, mi oferta le da una salida cierta. Cuando compro proindiviso en Madrid, la decisión final siempre es suya, y la oferta no le obliga a nada.
Si su cuota está afectada por un usufructo o por ocupantes, tiene información específica en la página donde explico cómo compro proindiviso con okupas, inquilinos o usufructo, y en la guía de nuda propiedad y usufructo en un proindiviso. El resto de guías está en las guías del proindiviso.
Preguntas frecuentes: compro proindiviso en Madrid
¿Compra proindivisos en toda la Comunidad de Madrid?
Compro en los 21 distritos de Madrid capital y en los municipios grandes de la Comunidad, como Alcalá de Henares, Móstoles, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Alcobendas, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón o Majadahonda. No compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas.
¿Necesito el permiso de los demás copropietarios para venderle mi parte?
No. El artículo 399 del Código Civil le permite vender su cuota sin el consentimiento del resto. Solo hay que respetar su derecho de retracto, cuyas notificaciones gestiono yo.
¿En cuánto tiempo cobro si le vendo mi proindiviso en Madrid?
Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, la oferta por escrito en 48 horas y, si la documentación está completa, firmamos ante notario en 72 horas desde que la acepta. Cobra en el acto de la firma.
¿Cuánto paga por una cuota en Madrid?
Entre el 35 % y el 55 % del valor de mercado de su cuota, según la situación: más si la vivienda está libre y sin cargas, menos si hay ocupantes sin título, un usufructo o un litigio abierto.
¿La valoración tiene algún coste?
No. La valoración y la oferta son gratuitas y no le obligan a nada. Los gastos de notaría y Registro de la compraventa los asumo yo como comprador.
¿Qué impuestos pago yo al vender mi cuota en Madrid?
Como vendedor tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF, si la hay, y por la plusvalía municipal del Ayuntamiento. El ITP del 6 % lo paga el comprador. No somos asesores fiscales: confirme su caso con su asesor.
¿Compro proindiviso en Madrid aunque la herencia no esté aceptada?
Sí, se estudia. Si la herencia no está partida, lo que se vende es el derecho hereditario y sus coherederos tienen un mes de retracto desde la notificación (art. 1.067 CC). En la oferta le explico cómo afecta al plazo.
¿Puedo vender mi parte si mi hermano vive en el piso?
Sí. El uso exclusivo de un comunero no le impide vender su cuota. Ajusto el precio a esa situación y asumo yo la negociación posterior con quien vive en la vivienda.
¿Quiere saber cuánto vale hoy su parte de la vivienda en Madrid?
Llámeme: compro proindiviso en Madrid y le doy una valoración orientativa en la misma llamada. Si le encaja, tiene la oferta por escrito en 48 horas y firmamos ante notario en 72 horas.
Teléfono: 609 12 41 49 · 609 05 96 81 · 91 315 92 04
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