Si busca quien le diga «compro proindiviso» y lo cumpla, está en el sitio adecuado. Llevo más de 30 años comprando cuotas indivisas, herencias bloqueadas, nudas propiedades y pisos que quedan a medias tras una separación o un divorcio. Le explico en esta página, con cifras reales y con los artículos de la ley, qué compro, cuánto pago, en qué plazos y qué alternativas tiene usted antes de decidir.

No le voy a prometer el precio de mercado de la vivienda entera, porque una cuota indivisa no vale lo mismo que un piso libre. Sí le voy a explicar por qué, y cómo se calcula una oferta seria. Para ir directo a su caso, tiene las páginas de proindiviso en Madrid, proindiviso entre hermanos, compra al contado en 48 horas y proindivisos con okupas, inquilinos o usufructo.

¿Qué significa «compro proindiviso» y qué compro exactamente?

Un proindiviso es una situación de copropiedad: dos o más personas son dueñas de un mismo inmueble, cada una de una parte ideal o cuota (un 50 %, un 33 %, un 25 %…), sin que a ninguna le corresponda una habitación o una planta concreta. Lo regula el artículo 392 del Código Civil, y es muy frecuente tras una herencia o tras una ruptura de pareja.

Cuando digo «compro proindiviso» me refiero a que compro esa cuota: usted me vende su porcentaje, yo pago el precio y paso a ser copropietario en su lugar. El resto de dueños sigue siéndolo, y la vivienda no se vende entera. Usted sale de la comunidad, deja de pagar IBI, comunidad y derramas, y cobra en el momento de la firma.

Compro, en concreto, estas situaciones:

• Cuotas de viviendas heredadas entre hermanos, primos o sobrinos que no se ponen de acuerdo.
• Herencias bloqueadas en las que un heredero no firma, no contesta o vive en la casa.
• La mitad de un piso tras una separación o un divorcio, cuando la otra parte no quiere vender ni comprar.
• Nuda propiedad con usufructo vitalicio de un padre o una madre.
• Cuotas de pisos con inquilino, ocupados por un copropietario o incluso ocupados sin título.

¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás copropietarios?

Sí. El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada comunero la plena propiedad de su parte y le permite enajenarla, cederla o hipotecarla. No necesita la firma ni la autorización de sus hermanos, de su expareja ni de nadie. Esa es la base legal sobre la que compro proindiviso: usted vende lo que es suyo.

Lo que sí existe es un derecho de preferencia de los demás copropietarios, el retracto, que les permite quedarse con la cuota pagando lo mismo que pagué yo. Lo explico más abajo con su tabla de plazos. Yo me encargo de las notificaciones y de gestionarlo, y si algún comunero lo ejercita, usted cobra igualmente. Tiene todos los detalles en la guía del derecho de retracto de comuneros.

Además, el artículo 400 dispone que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Usted tiene derecho a salir; la pregunta es por qué vía le conviene más.

¿Qué vías tiene para salir de un proindiviso y cuánto tarda cada una?

Antes de llamar a quien compro proindiviso, conviene que conozca todas las salidas. Ninguna es mejor en abstracto: depende del acuerdo que haya entre los copropietarios, de la prisa que tenga usted y del estado de la vivienda.

Vía	Qué requiere	Plazo orientativo	Precio que obtiene
Venta conjunta de la vivienda	Unanimidad de todos los copropietarios	3-9 meses	Precio de mercado, repartido por cuotas
Extinción de condominio	Que un comunero compre al resto y todos firmen	1-3 meses si hay acuerdo	El que pacten; suele ser cercano a mercado
División judicial de la cosa común	Demanda; no requiere acuerdo	12-30 meses según juzgado y recursos	Subasta, a menudo por debajo de mercado, menos costas
Venta de la cuota a un comprador profesional	Solo su firma (art. 399 CC)	Oferta en 48 h y notaría en 72 h	35 %-55 % del valor de la cuota

La venta conjunta es la opción que más dinero da, pero exige que todos firmen. La extinción de condominio funciona bien cuando un copropietario quiere y puede pagar al resto. La división de la cosa común es el camino cuando no hay acuerdo: el artículo 404 del Código Civil prevé que, si la vivienda es indivisible, se adjudique a uno indemnizando a los demás o se venda y se reparta el precio.

La venta de su cuota a un comprador profesional es la vía más rápida y la única que depende solo de usted. A cambio, el precio es menor que su parte proporcional del valor de mercado. Es el precio de la rapidez, de la certeza y de asumir yo el conflicto que usted deja atrás.

¿Por qué vender a quien dice «compro proindiviso» y no esperar a un acuerdo?

Porque el tiempo también cuesta dinero. Mientras la copropiedad sigue, usted paga su parte del IBI, de la comunidad, del seguro y de las derramas, aunque no use la vivienda. Si otro copropietario vive en ella, usted soporta gastos sin disfrutar del inmueble. Y si el conflicto termina en el juzgado, a los meses de espera se suman abogado, procurador y una subasta incierta.

Cuando compro proindiviso, asumo yo ese conflicto. Negocio después con el resto de copropietarios, con más tiempo, más capital y más experiencia. Usted cobra hoy y se olvida del problema. No es la mejor opción para todo el mundo: si sus hermanos están dispuestos a vender juntos en pocos meses, le diré con franqueza que le conviene más esa vía.

Si su situación concreta es que un familiar se niega a vender, le recomiendo leer también qué hacer si un copropietario no quiere vender y qué hacer si un heredero se niega a vender.

¿Cuánto pago cuando compro proindiviso?

Pago entre el 35 % y el 55 % del valor de mercado de su cuota, no de la vivienda entera. El porcentaje depende sobre todo de quién usa la vivienda, de las cargas y de lo localizables que sean los demás copropietarios. Tiene el cálculo paso a paso en la guía cuánto vale mi parte de un proindiviso.

Situación de la vivienda	% sobre el valor de la cuota	Por qué
Libre, sin cargas, comuneros localizables	48 %-55 %	Menor riesgo y negociación previsible
Usada en exclusiva por otro copropietario	42 %-50 %	Hay que negociar o reclamar el uso
Con inquilino con contrato vigente	40 %-48 %	El contrato sigue (art. 14 LAU)
Nuda propiedad con usufructo vitalicio	35 %-50 %, según la edad del usufructuario	No hay uso hasta que se extinga el usufructo
Ocupada sin título o con litigio abierto	35 %-42 %	Coste y plazo de recuperar la posesión

Un ejemplo con números. Piso en Madrid con un valor de mercado de 300.000 €. Usted tiene el 50 %, es decir, 150.000 € de valor teórico. Si la vivienda está libre y su hermano es localizable, mi oferta rondaría el 55 %: unos 82.500 €. Si su hermano vive en ella y no quiere salir, estaríamos más cerca del 42 %-45 %: entre 63.000 € y 67.500 €.

Esa diferencia refleja el tiempo, los gastos y el riesgo que asumo. Por eso, cuando compro proindiviso, le doy siempre la oferta por escrito y con el desglose.

¿Cómo funciona el proceso cuando compro proindiviso?

1. Llamada y valoración orientativa. Me cuenta dirección, porcentaje, quién usa la vivienda y si hay cargas. En la misma llamada le doy una horquilla orientativa, gratuita y sin compromiso.
2. Comprobación documental. Pido nota simple del Registro y, si viene de herencia, la escritura de aceptación o los datos para tramitarla.
3. Oferta por escrito en 48 horas. Con precio cerrado, condiciones y fecha propuesta de firma.
4. Firma ante notario en 72 horas. Desde que acepta la oferta, si la documentación está completa. Pago en la firma por transferencia o cheque bancario.

Cuando compro proindiviso, los gastos de notaría y registro los asumo yo. A usted le corresponden por ley la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia, si la hay. Si prefiere conocer la operación al detalle, tiene la página de compra al contado con oferta en 48 horas.

¿Qué plazos de retracto tienen los demás copropietarios?

Este es el punto donde más errores veo, incluso en profesionales. No es lo mismo vender una cuota de una herencia todavía sin repartir que vender una cuota de una vivienda que ya está adjudicada en proindiviso.

Supuesto	Artículo	Plazo	Desde cuándo
Herencia sin partir: un heredero vende su derecho hereditario a un extraño	1.067 CC (retracto de coherederos)	Un mes	Desde que se notifica la venta a los coherederos
Vivienda ya en proindiviso: un comunero vende su cuota a un tercero	1.522 y 1.524 CC (retracto de comuneros)	Nueve días	Desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente conoce la venta
Qué debe pagar el que retrae	1.518 CC	—	Precio, gastos del contrato y gastos necesarios y útiles

En la práctica, cuando compro proindiviso el retracto no le perjudica a usted: si un copropietario lo ejercita, paga el mismo precio y usted ha cobrado igualmente. Explico la diferencia con el tanteo en la guía de derecho de tanteo y retracto.

¿Qué riesgos tiene comprar un proindiviso?

Muchas personas buscan esto desde el otro lado: quieren invertir y se preguntan si es buena idea comprar una cuota. Le respondo con la experiencia de quien lo hace a diario, y con la advertencia de que no somos asesores financieros.

• No tendrá el uso de la vivienda. Comprar un 50 % no le da derecho a entrar a vivir si otro comunero ya la ocupa; el artículo 394 permite a cada uno usar la cosa común sin perjudicar a los demás, y eso suele acabar en negociación.
• Las decisiones importantes exigen unanimidad. Las alteraciones de la vivienda requieren el acuerdo de todos (art. 397) y la administración se decide por mayoría de cuotas (art. 398).
• Retracto. Después de firmar, otro comunero puede quedarse con su compra pagándole lo mismo (arts. 1.522 y 1.067).
• Plazos judiciales largos. Si para liquidar la comunidad hay que ir a la división judicial, pueden pasar entre 12 y 30 meses.
• Financiación difícil. Los bancos rara vez hipotecan una cuota indivisa, así que se necesita capital propio.

Por estos riesgos una cuota vale menos que su parte proporcional del mercado. Yo compro proindiviso con capital privado, sin hipoteca, y con la previsión de que la salida puede tardar.

¿Qué impuestos paga usted al vender su parte?

Le doy el esquema general de lo que ocurre cuando compro proindiviso, pero no somos asesores fiscales ni financieros: cada caso tiene matices, así que consulte con su asesor antes de firmar. El detalle está en la guía de impuestos al vender un proindiviso.

Impuesto	Quién lo paga	Cómo se calcula
IRPF (ganancia patrimonial)	Usted, como vendedor	Base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Usted, como vendedor	Método objetivo o real, el que resulte menor; si no hay incremento real de valor, no se paga
ITP	Yo, como comprador	En la Comunidad de Madrid, tipo general del 6 %
Notaría y Registro	Yo, como comprador	Según aranceles

La ganancia en el IRPF es la diferencia entre lo que cobra y el valor de adquisición de su cuota; si la heredó, ese valor es el declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos. Lo regula la Ley 35/2006 del IRPF. Los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual están exentos de tributar en el IRPF por esa ganancia, igual que quien reinvierte en vivienda habitual en las condiciones legales.

¿Dónde compro proindiviso y qué no compro?

Compro proindiviso en Madrid capital y en toda su comunidad, y en las capitales y ciudades de toda España. Tiene más información sobre la capital en la página de proindiviso en Madrid.

Le soy franco: no compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas. En esos casos el mercado es tan estrecho que no podría hacerle una oferta seria, y prefiero decírselo en la primera llamada antes que hacerle perder tiempo.

Sí compro cuando hay complicaciones: hermanos que no se ponen de acuerdo, inquilinos, okupas, usufructos o herencias sin aceptar. Si la herencia no está repartida, le conviene leer antes cómo vender su parte de una herencia.

¿Compro proindiviso con nuda propiedad y usufructo?

Es muy habitual que los hijos hereden la nuda propiedad mientras el padre o la madre conserva el usufructo vitalicio. También compro proindiviso en esa situación. El valor fiscal del usufructo vitalicio es 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %, según el artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones.

Por ejemplo, con un usufructuario de 79 años, el usufructo vale fiscalmente el 10 % y la nuda propiedad el 90 %. Con uno de 70 años, el 19 % y el 81 %. Sobre esa base, y sobre su cuota, aplico la horquilla de precio. Lo explico con más ejemplos en la guía de nuda propiedad y usufructo en un proindiviso.

¿Qué documentos pido cuando compro proindiviso?

Para hacerle una oferta orientativa me basta con la dirección, su porcentaje y quién usa la vivienda. Para firmar, necesitaremos:

• DNI o NIE en vigor de cada vendedor.
• Escritura o título por el que adquirió la cuota (compraventa, aceptación de herencia, liquidación de gananciales).
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que pido yo.
• Si la vivienda está alquilada, copia del contrato de arrendamiento.

¿Por qué confiar en quien dice «compro proindiviso» por teléfono?

Porque las condiciones van por escrito, el precio se paga en el acto de la firma y la firma se hace ante un notario de su elección. No le pido anticipos, ni comisiones, ni exclusividad. Si la oferta no le convence, no firma y no le cuesta nada.

Mi única actividad profesional inmobiliaria es la compra de herencias, proindivisos y pisos por separación o divorcio. No intermedio ni alquilo: compro proindiviso con capital propio. Si quiere profundizar antes de llamar, tiene todas las guías del proindiviso reunidas en una sola página, y la guía práctica de cómo vender un proindiviso.

Preguntas frecuentes sobre «compro proindiviso»