La extinción de condominio es la operación por la que uno de los copropietarios se queda con el inmueble completo y compensa en dinero a los demás, poniendo fin a la copropiedad. Su ventaja está en el impuesto: cuando el bien es indivisible y la compensación es en metálico, tributa por AJD y no por ITP. Exige unanimidad de todos los copropietarios, y por eso no sirve cuando alguno se niega a firmar.
La extinción de condominio es el acto por el que se pone fin a una copropiedad: uno de los comuneros se adjudica el inmueble completo y compensa económicamente al resto. Requiere acuerdo entre todos los copropietarios y se formaliza en escritura pública. Su gran ventaja es fiscal: tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, notablemente más caro.
Qué es exactamente la extinción de condominio
También se la conoce como disolución de comunidad o extinción de proindiviso. No es una compraventa en sentido estricto, sino la especificación de un derecho que ya existía: el bien deja de pertenecer a varias personas en cuotas ideales y pasa a tener un único titular, que paga a los demás el valor de su participación.
Es la fórmula habitual para resolver una vivienda heredada entre hermanos cuando uno quiere quedársela, o el piso común tras un divorcio cuando uno de los cónyuges se queda con la casa.
Requisitos para hacer una extinción de condominio
- Acuerdo unánime de todos los copropietarios sobre el reparto y la valoración.
- Que el bien sea indivisible o que su división desmerezca mucho su valor, algo habitual en pisos.
- Que quien se adjudica el inmueble compense en dinero al resto por el valor de sus cuotas.
- Escritura pública ante notario e inscripción posterior en el Registro de la Propiedad.
- Si hay hipoteca, conformidad del banco para la novación o cancelación del préstamo.
Cuánto cuesta una extinción de condominio
El coste se compone de tres partidas: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava el valor de la parte adjudicada con un tipo que fija cada comunidad autónoma y que suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %; los honorarios de notaría, que dependen del valor escriturado; y la inscripción en el Registro de la Propiedad. A ello puede sumarse la gestoría y, si el comunero saliente obtiene ganancia, su tributación en el IRPF.
Comparado con una compraventa de cuota, en la que el comprador paga ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad), el ahorro fiscal de la extinción de condominio es considerable. Ese es su principal atractivo.
Extinción de condominio o vender tu parte: cómo elegir
La extinción de condominio es la mejor solución cuando hay acuerdo y quien se queda el inmueble dispone de dinero o financiación. Si falta cualquiera de las dos cosas, el trámite se bloquea y la copropiedad sigue igual.
En ese escenario, vender tu cuota a un comprador especializado es la única vía que no depende de la voluntad ajena: el artículo 399 del Código Civil te permite transmitir tu parte sin el consentimiento del resto y salir de la copropiedad en cuestión de días.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio, ITP o AJD?
Esta es la clave de toda la operación y la razón por la que interesa. Cuando el bien es indivisible y se adjudica a un solo comunero compensando en dinero a los demás —el supuesto del artículo 1.062 del Código Civil—, la operación no se considera una transmisión sujeta a ITP, sino que tributa por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte que se adjudica. El tipo de AJD lo fija cada comunidad autónoma y se mueve en una horquilla aproximada del 0,5% al 1,5%, frente a los tipos de ITP, bastante más altos. Ojo: si la compensación no es en metálico, o si se reparten varios bienes creando excesos evitables, Hacienda puede recalificar la operación y liquidar ITP.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio, con números?
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| AJD | 0,5% – 1,5% del valor de la parte adjudicada, según la comunidad autónoma |
| Notaría | Arancel según el valor de la escritura |
| Registro de la Propiedad | Arancel según el valor inscrito |
| Gestoría | Opcional, tarifa fija habitual |
| Plusvalía municipal | Solo si se produce un exceso de adjudicación sujeto; conviene consultarlo |
¿Qué requisitos hacen falta?
Tres, y los tres son estrictos. El primero, unanimidad: todos los copropietarios deben comparecer y firmar, sin excepción. El segundo, que el bien sea indivisible o desmerezca mucho al dividirse, cosa que en una vivienda se cumple casi siempre. Y el tercero, que la compensación al que sale sea en dinero. Si falta uno de los tres, o bien la operación no es posible, o bien pierde la ventaja fiscal.
¿Y si un copropietario se niega a firmar?
Entonces la extinción de condominio no es una opción, porque exige unanimidad. Le quedan la división judicial de la cosa común del artículo 400, con plazos de uno a tres años, o vender su cuota a un tercero por el artículo 399 sin pedirle permiso a nadie. Es la diferencia práctica que más se malinterpreta: la extinción es la vía barata cuando hay acuerdo, y no sirve de nada cuando no lo hay. Si su bloqueo es de herencia, vea un heredero se niega a vender.
¿Extinción de condominio o vender su cuota?
| Extinción de condominio | Vender su cuota a un tercero | |
|---|---|---|
| Necesita a los demás | Sí, unanimidad | No |
| Plazo | 1 – 6 meses | 48 – 72 horas |
| Impuesto para quien se queda | AJD | ITP, lo paga el comprador |
| Lo que cobra usted | Su cuota completa, menos gastos | 35% – 55% del valor de su cuota, sin gastos |
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
¿Se puede hacer una extinción de condominio si un copropietario se niega?
No. La extinción de condominio es un acuerdo voluntario y exige unanimidad. Si alguien se niega, las alternativas son vender tu cuota a un tercero o pedir judicialmente la división de la cosa común.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio?
Se tributa por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte adjudicada, con un tipo que fija cada comunidad autónoma. No se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, salvo que existan excesos de adjudicación compensados de forma distinta a la prevista.
¿Hay que pagar plusvalía municipal en una extinción de condominio?
Con carácter general no se devenga cuando la adjudicación se corresponde con la cuota que ya se tenía y responde a la indivisibilidad del bien, porque no se considera transmisión. Conviene confirmarlo con el ayuntamiento y con un asesor fiscal.
¿Cuánto tarda una extinción de condominio?
Si hay acuerdo y la documentación está lista, puede firmarse en pocas semanas. Los retrasos suelen venir de la valoración del inmueble, de la financiación del adjudicatario o de la conformidad del banco cuando existe hipoteca.
¿Se puede extinguir el condominio de una casa con hipoteca?
Sí, pero el banco debe aceptar que quien se adjudica el inmueble asuma el préstamo completo. Si no lo acepta, hay que cancelar la hipoteca o buscar una financiación nueva.
Guías relacionadas
¿Quieres una oferta hoy? Llama al 609 12 41 49 o al 609 05 96 81 y te doy una cifra concreta en la misma llamada. Más de 25 años comprando proindivisos en toda España, con firma ante notario en 72 horas y pago al contado.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.