Compro proindiviso con okupas, con inquilino o con usufructo vitalicio: adquiero su cuota tal y como está, sin exigirle que antes desaloje la vivienda ni que se ponga de acuerdo con los demás copropietarios. Le doy una valoración orientativa gratuita en la misma llamada, una oferta por escrito en 48 horas y firmamos ante notario en 72 horas desde que la acepta. El precio suele moverse entre el 35 % y el 50 % del valor de su cuota, según el tipo de ocupación.
Si busca a alguien que le compre su parte de un piso ocupado, alquilado o gravado con un usufructo, esta página le explica cómo trabajo y qué puede esperar. Compro proindiviso con okupas y con cualquier otra forma de ocupación en Madrid y en capitales y ciudades de toda España, con capital privado propio y más de 30 años de experiencia. A continuación le explico qué dice la ley, cuánto puede obtener y qué riesgos asumo yo para que usted salga del problema.
¿Qué significa que compro proindiviso con okupas, inquilinos o usufructo?
Un proindiviso es una vivienda que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje o cuota. Lo habitual es que nazca de una herencia, de un divorcio o de una compra entre hermanos o socios. El problema aparece cuando, además de haber varios dueños, la vivienda está ocupada: por personas sin título, por un inquilino con contrato o por un usufructuario que tiene derecho a vivir en ella de por vida.
En esos casos casi nadie compra: los bancos no financian una cuota indivisa, los particulares huyen de los litigios y las inmobiliarias no pueden enseñar el piso. Por eso compro proindiviso con okupas, con inquilinos o con usufructo: compro su porcentaje tal como está. Usted cobra y la gestión pasa a ser mía.
Cuando compro proindiviso con okupas, inquilinos o usufructo distingo tres situaciones, cada una con su tratamiento jurídico y su precio:
- Ocupación sin título: personas que viven en la vivienda sin contrato ni permiso de los propietarios.
- Inquilino con contrato vigente: hay un arrendamiento firmado y la persona paga (o debería pagar) una renta.
- Usufructo vitalicio o nuda propiedad: usted es dueño de una parte de la nuda propiedad y otra persona, a menudo un progenitor viudo, tiene el derecho de uso y disfrute.
¿Puede vender su parte de una vivienda ocupada sin permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada comunero la plena propiedad de su parte y le permite venderla, cederla o hipotecarla sin pedir permiso a nadie. Lo que no puede hacer es vender la vivienda entera sin el consentimiento de todos. Esa diferencia es la que hace posible que compro proindiviso con okupas aunque sus hermanos o excónyuge no quieran saber nada.
La ocupación no cambia este derecho. Una cuota sigue siendo suya aunque la vivienda esté ocupada, alquilada o gravada con un usufructo, y puede transmitirla ante notario. Lo único que debe respetarse es el derecho de retracto de los demás comuneros: si alguno quiere quedarse con su parte, puede hacerlo pagando el mismo precio. Me encargo yo de notificarles la venta.
Además, por el artículo 400 del Código Civil nadie está obligado a seguir en la comunidad y puede pedir la división, aunque con la vivienda ocupada suele ser lento y caro. Lo explico en la guía sobre la división de la cosa común.
¿Qué puede hacer un copropietario frente a una ocupación sin título?
Cualquier copropietario puede actuar en beneficio de la comunidad para recuperar la posesión, sin que los demás firmen con él. Es clave cuando los otros dueños no responden o no quieren gastar. Hay dos vías principales.
Vía penal: denuncia por usurpación o allanamiento
Si la ocupación es reciente o se trata de la vivienda habitual de alguien, puede presentarse denuncia por usurpación o por allanamiento de morada. Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, estos delitos pueden tramitarse por el procedimiento de juicio rápido, lo que en algunos juzgados ha acortado los tiempos. Aun así, la rapidez real depende del partido judicial, de las pruebas y de la situación de las personas que ocupan.
Vía civil: recuperación de la posesión
La alternativa es la demanda civil del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pensada para recuperar la posesión de una vivienda de la que alguien ha sido privado sin su consentimiento. Es un juicio verbal con un procedimiento específico. Cuando hay personas vulnerables, el juzgado puede comunicarlo a los servicios sociales y suspender el lanzamiento temporalmente.
No le prometo plazos de desalojo: nadie puede garantizarlos con honestidad. El proceso exige abogado, procurador y paciencia. Por eso compro proindiviso con okupas y asumo yo el pleito, si hace falta, después de la compra.
¿Cuánto pago cuando compro proindiviso con okupas?
El precio se calcula sobre el valor de mercado de su cuota, no sobre el de la vivienda entera. Si la vivienda vale 300.000 € y usted tiene el 50 %, el valor teórico de su parte es de 150.000 €. A ese valor aplico un porcentaje que depende de la situación de la vivienda, de si los demás comuneros están localizados y de la documentación disponible.
| Situación de la vivienda | % sobre el valor de su cuota | Motivo principal |
|---|---|---|
| Libre, sin cargas, comuneros localizables | 48-55 % | Menor riesgo y salida más rápida |
| Usada en exclusiva por otro copropietario | 42-50 % | Hay que negociar o pedir la división |
| Con inquilino con contrato vigente | 40-48 % | El contrato sigue y limita la venta |
| Con usufructo vitalicio | Valor fiscal de la nuda propiedad y 35-50 % | No hay uso hasta que se extinga el usufructo |
| Ocupada sin título o con litigio | 35-42 % | Coste y plazo de recuperar la posesión |
Estas cifras son horquillas, no tarifas cerradas. Depende de la ciudad, del estado del inmueble, del número de comuneros y de si hay deudas de comunidad o de IBI. Si quiere ver cómo se calcula con más detalle, lo explico en la guía sobre cuánto vale su parte de un proindiviso.
¿Por qué baja el precio de una cuota ocupada?
Entiendo que estas cifras le parezcan bajas, así que le explico de dónde salen. Cuando compro proindiviso con okupas no compro un piso que pueda vender al día siguiente, sino un problema con varias capas, cada una con su coste.
- Tiempo: entre la compra y la recuperación de la posesión pueden pasar muchos meses. Ese dinero queda inmovilizado sin rentabilidad.
- Costes jurídicos: abogado, procurador, notificaciones y, si hay que pedir la división, peritos y subasta.
- Deterioro: una vivienda ocupada suele necesitar reforma, y a veces se acumulan deudas de suministros o de comunidad.
- Incertidumbre: el resultado de un procedimiento nunca está garantizado, y la subasta judicial suele adjudicar por debajo del valor de mercado.
La comparación honesta no es entre mi oferta y el valor teórico, sino entre lo que pago cuando compro proindiviso con okupas y lo que usted obtendría por su cuenta tras años de pleitos y gastos.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene un inquilino con contrato?
Un inquilino con contrato no es un ocupante ilegal y debe tratarse como lo que es: una persona con un derecho reconocido. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que quien compra una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. En la práctica, cuando compro su cuota, el contrato sigue exactamente igual.
Mientras dure el arrendamiento, la renta se reparte entre los copropietarios según sus cuotas, igual que los gastos de conservación del artículo 395 del Código Civil. Si usted no estaba cobrando su parte porque otro comunero se la quedaba, ese conflicto también lo asumo yo desde la firma.
Cuando compro proindiviso con okupas el riesgo es mayor que con un inquilino, que aporta ingresos y una fecha de vencimiento conocida. Por eso, con contrato, el porcentaje es algo más alto. Reviso si el contrato es válido y si hay impagos.
¿Cómo se valora una cuota con usufructo vitalicio o nuda propiedad?
Cuando una persona tiene el usufructo vitalicio, usted y los demás herederos son nudos propietarios: tienen la propiedad, pero no pueden usar la vivienda ni cobrar sus rentas hasta que el usufructo se extinga. Para valorar la nuda propiedad se parte de la regla fiscal del artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: el usufructo vitalicio vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 80 años | 10 % (mínimo legal) | 90 % |
| 85 años | 10 % (mínimo legal) | 90 % |
Sobre ese valor fiscal de la nuda propiedad aplico después un porcentaje de entre el 35 % y el 50 %, porque no podré usar ni vender la vivienda libre hasta que el usufructo termine. El usufructo temporal se valora de otra forma: un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %.
Si quiere profundizar en este caso concreto, tiene la guía sobre nuda propiedad y usufructo en un proindiviso. Le recuerdo que el usufructuario conserva su derecho tras la venta: compro la nuda propiedad, nunca le pido a nadie que abandone su casa.
Ejemplo numérico: ¿cuánto recibiría usted por un 50 %?
Un caso habitual: vivienda en Madrid de 300.000 €, heredada por dos hermanos al 50 %. Cada cuota vale en teoría 150.000 €. Así cambia la oferta según la situación cuando compro proindiviso con okupas, con inquilino o con usufructo.
| Situación | Valor de la cuota | Porcentaje | Oferta orientativa |
|---|---|---|---|
| Ocupada sin título | 150.000 € | 35-42 % | 52.500 € – 63.000 € |
| Con inquilino con contrato | 150.000 € | 40-48 % | 60.000 € – 72.000 € |
| Nuda propiedad, usufructuaria de 80 años | 135.000 € (90 %) | 35-50 % | 47.250 € – 67.500 € |
| Libre y sin cargas (referencia) | 150.000 € | 48-55 % | 72.000 € – 82.500 € |
El importe se paga íntegro en la notaría, por transferencia o cheque bancario, sin esperar a que se resuelva la ocupación: convierte hoy en dinero una cuota que podría quedar bloqueada años.
¿Qué riesgos asumo yo cuando compro proindiviso con okupas?
Cuando firmo, me convierto en copropietario con todas sus consecuencias. Asumo el riesgo de que el procedimiento judicial se alargue, de que la vivienda necesite una reforma importante y de que los demás comuneros no quieran negociar. También asumo las deudas que figuren en el análisis previo, descontadas del precio de forma transparente.
Asumo además la gestión: notificar el retracto, contratar abogado si hace falta, tratar con la comunidad de propietarios y, llegado el caso, pedir la división judicial. Usted no vuelve a firmar nada ni a pisar un juzgado.
Y asumo el tiempo: compro con capital propio, sin financiación, así que puedo comprometer una fecha de firma. Si su situación es urgente, la página sobre la compra de proindivisos al contado en 48 horas le explica los plazos.
¿Qué documentación necesito para valorar su cuota?
Cuando compro proindiviso con okupas, para la valoración orientativa me basta con la dirección, su porcentaje y una descripción de la ocupación. Para la oferta y la firma necesito más detalle:
- Nota simple del Registro de la Propiedad o, si no la tiene, la dirección exacta para pedirla yo.
- Escritura o título por el que adquirió su cuota: herencia, compraventa, liquidación de gananciales o donación.
- Si viene de una herencia, aceptación y adjudicación de la herencia o, al menos, el certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Contrato de arrendamiento, si hay inquilino, y recibos o justificantes de impago si los hay.
- Denuncias, demandas o resoluciones judiciales relacionadas con la ocupación, si existen.
- Último recibo de IBI y, si es posible, un certificado de deuda de la comunidad.
Si la herencia todavía no está aceptada, no se preocupe: muchas operaciones empiezan así. En la guía sobre cómo vender su parte de una herencia le explico qué se puede vender antes de la partición.
¿Cómo es el proceso desde la llamada hasta la notaría?
- Llamada y valoración orientativa: me cuenta la situación y le doy una horquilla de precio sin coste ni compromiso.
- Análisis documental: reviso la nota simple, las cargas, la ocupación y los posibles procedimientos abiertos.
- Oferta por escrito en 48 horas: le envío una cifra cerrada, con lo que incluye y lo que no.
- Firma ante notario en 72 horas: desde que acepta, si la documentación está completa, en la notaría que usted prefiera.
- Pago en la firma: transferencia o cheque bancario. Los gastos de notaría y registro los pago yo.
- Notificación a los comuneros: me ocupo del retracto y de todo lo que venga después.
Compro proindiviso con okupas en Madrid y en capitales y ciudades de toda España. No compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas: ahí no puedo ofrecer un precio serio, y prefiero decírselo en la primera llamada.
¿Qué impuestos paga usted al vender una cuota ocupada?
Como vendedor, usted tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay, en la base del ahorro, conforme a la Ley 35/2006 del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % por encima. Si la vende por menos de lo que le costó o de lo que se valoró en la herencia, puede haber pérdida en lugar de ganancia.
También le corresponde la plusvalía municipal, que se calcula por el método objetivo o por el real, el que le resulte más favorable. Si no hay incremento real de valor, no se paga. Los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual y quienes reinvierten en vivienda habitual pueden estar exentos en el IRPF.
No somos asesores fiscales ni financieros: estas cifras son orientativas y cada caso tiene matices, así que consulte con su asesor antes de firmar. Tiene más información en la guía sobre los impuestos al vender un proindiviso. El impuesto de la compra, el ITP, lo pago yo.
¿Es mejor vender ahora o esperar a que se resuelva la ocupación?
Depende. Con tiempo, dinero para abogados y buena relación con los demás dueños, esperar puede darle más precio. Si falla alguno de esos factores, el coste de esperar suele superar la diferencia, porque deudas y deterioro siguen corriendo.
Si el conflicto es con un hermano, le interesa la página sobre la compra de proindivisos entre hermanos. Si su caso es en la capital, puede ver cómo trabajo cuando compro proindiviso en Madrid. Y en la página principal tiene la explicación general.
Preguntas frecuentes cuando compro proindiviso con okupas
¿Compra usted una cuota aunque la vivienda esté ocupada ilegalmente?
Sí. Compro proindiviso con okupas, es decir, cuotas de viviendas ocupadas sin título, sin exigirle que antes las desaloje. La recuperación de la posesión la asumo yo después de la compra.
¿Necesito el permiso de los demás copropietarios para vender mi parte?
No. El artículo 399 del Código Civil le permite vender su cuota sin consentimiento de los demás. Solo hay que respetar su derecho de retracto, y de la notificación me encargo yo.
¿Cuánto pago cuando compro proindiviso con okupas?
Para una vivienda ocupada sin título, la horquilla habitual es del 35 % al 42 % del valor de mercado de su cuota. Con inquilino suele subir al 40-48 %. Depende de la ciudad, el estado y las cargas.
¿Qué pasa con el inquilino si le vendo mi cuota?
Nada cambia para él. Por el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador se subroga en el contrato. La renta se sigue repartiendo entre los copropietarios según sus cuotas.
¿Compra la nuda propiedad si mi madre tiene el usufructo vitalicio?
Sí. Compro la nuda propiedad y el usufructuario conserva su derecho a vivir en la vivienda de por vida. El valor parte de la regla fiscal de 89 menos la edad, con un mínimo del 10 %.
¿Cuánto tarda en pagarme?
Le doy una valoración orientativa en la misma llamada, la oferta por escrito en 48 horas y firmamos ante notario en 72 horas desde que la acepta, si la documentación está completa. Cobra en la firma.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
Los pago yo como comprador, igual que el impuesto de transmisiones. Usted solo asume lo que la ley le atribuye como vendedor: la plusvalía municipal y el IRPF, si hay ganancia.
¿Compra en cualquier municipio?
Compro en Madrid y en capitales y ciudades de toda España. No compro en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas, porque en esos mercados no puedo ofrecerle un precio serio.
¿Quiere que le haga una oferta por su cuota ocupada?
Llámeme y le doy una valoración orientativa en la misma llamada, gratuita y sin compromiso. Compro proindiviso con okupas, con inquilinos y con usufructo, con capital propio y firma ante notario.
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