Al vender tu parte de un proindiviso, el vendedor tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial y, si el inmueble es suelo urbano, puede tener que pagar la plusvalía municipal; el comprador asume el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y los gastos de notaría y registro. Si en lugar de vender se hace una extinción de condominio, el impuesto que se paga es Actos Jurídicos Documentados, bastante más económico.
IRPF: la ganancia patrimonial del vendedor
La ganancia se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición de tu cuota, actualizado con los gastos e impuestos que soportaste al adquirirla y las mejoras realizadas. Si heredaste tu parte, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos asociados.
El resultado se integra en la base del ahorro y tributa por tramos progresivos. Existen supuestos de exención y de reducción, como la reinversión en vivienda habitual o la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual, que conviene revisar caso por caso.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Grava el incremento de valor del suelo urbano desde la adquisición hasta la venta y la paga el vendedor. Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y bonificaciones, y desde la reforma del impuesto es posible elegir entre el método objetivo y el real, además de no tributar si se demuestra que no ha habido incremento de valor.
ITP y AJD: lo que paga la otra parte
- En una compraventa de cuota, el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con un tipo que fija cada comunidad autónoma y que suele moverse entre el 6 % y el 10 %.
- En una extinción de condominio, quien se adjudica el inmueble paga Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte adquirida, con tipos habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %.
- En ambos casos se suman los honorarios de notaría, la inscripción registral y, si se usa, la gestoría.
Plazos para declarar
- Plusvalía municipal: normalmente 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- ITP o AJD: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, según la comunidad autónoma.
- IRPF: en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta.
Cómo reducir la factura fiscal legalmente
- Documenta todos los gastos de adquisición: notaría, registro, impuestos, comisiones.
- Guarda facturas de reformas y mejoras, que suman al valor de adquisición.
- Comprueba si te aplica alguna exención por reinversión o por edad.
- Valora si en tu caso la extinción de condominio sale más barata que la compraventa.
- Consulta con un asesor fiscal antes de firmar, no después.
Preguntas frecuentes sobre impuestos y proindivisos
¿Qué impuestos paga el vendedor de un proindiviso?
Principalmente el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y, cuando el inmueble es suelo urbano, la plusvalía municipal. Los impuestos de la compra (ITP o AJD) corresponden al adquirente.
¿Se paga plusvalía municipal en una extinción de condominio?
Con carácter general no, porque no se considera una transmisión cuando la adjudicación responde a la indivisibilidad del bien y se corresponde con la cuota previa. Conviene confirmarlo con el ayuntamiento correspondiente.
¿Y si vendo mi parte con pérdidas?
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no hay ganancia patrimonial y no se tributa por ella en el IRPF. La pérdida puede compensarse con otras ganancias del ejercicio dentro de los límites legales.
¿Quién paga la notaría al vender una cuota indivisa?
Salvo pacto distinto, los gastos de notaría y registro de la compraventa los asume el comprador. En operaciones con compradores profesionales suele ser así de forma expresa.
¿Tributa igual una parte heredada que una comprada?
El impuesto es el mismo, pero cambia el valor de adquisición: en una herencia se toma el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos, lo que suele reducir la ganancia respecto a una compra antigua.
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Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La fiscalidad varía según la comunidad autónoma y el municipio.