El derecho de retracto de comuneros permite a los demás copropietarios quedarse con la cuota que uno de ellos ha vendido a un extraño, pagando el mismo precio y en las mismas condiciones. Lo regulan los artículos 1522 y 1524 del Código Civil y el plazo para ejercerlo es de nueve días desde que se conoce la venta. No impide vender: solo permite que la parte vendida se quede dentro de la comunidad.
Qué dice el Código Civil
El artículo 1522 reconoce al copropietario el derecho a retraer la parte vendida a un tercero. El artículo 1524 fija un plazo de caducidad de nueve días contados desde la inscripción en el Registro o, antes, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta. Si varios comuneros quieren ejercerlo, cada uno lo hará en proporción a su cuota.
Es un plazo de caducidad muy corto y no se interrumpe: pasados los nueve días, el derecho se pierde y la venta queda consolidada a favor del comprador.
Tanteo y retracto: no son lo mismo
- El tanteo se ejerce antes de la venta: el titular tiene preferencia para comprar en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero.
- El retracto se ejerce después: la venta ya se ha producido y el retrayente se subroga en la posición del comprador devolviéndole el precio y los gastos.
- En una vivienda alquilada puede concurrir además el derecho de adquisición preferente del inquilino previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Qué implica para quien vende su proindiviso
Prácticamente nada. Vendes tu cuota, firmas ante notario y cobras. Si después algún copropietario ejerce el retracto, quien tiene que devolver la cuota es el comprador, no tú. Por eso un comprador profesional notifica la venta correctamente y asume ese riesgo dentro de la operación.
Lo que sí conviene es no ocultar la venta ni falsear el precio en la escritura: además de ser ilegal, prolonga el plazo del retracto y genera inseguridad para todos.
Cómo se notifica correctamente
- Comunicar de forma fehaciente al resto de comuneros la intención de vender, el precio y las condiciones.
- Dejar constancia de la fecha de recepción, por burofax o acta notarial.
- Esperar el plazo legal antes de consolidar la operación, o formalizarla dejando claro el derecho de retracto pendiente.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, momento a partir del cual empieza a correr el plazo si no hubo notificación previa.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de retracto
¿Cuál es el plazo del retracto de comuneros?
Nueve días naturales desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, si es anterior, desde que el copropietario tuvo conocimiento efectivo de la venta. Es un plazo de caducidad y no se interrumpe.
¿El retracto impide vender mi parte del proindiviso?
No. Puedes vender tu cuota sin el consentimiento de nadie. El retracto solo permite que otro copropietario ocupe el lugar del comprador pagando lo mismo, pero la venta se produce igualmente y tú cobras.
¿Qué pasa si un copropietario ejerce el retracto?
Deberá abonar el precio de la venta más los gastos del contrato y los necesarios que haya soportado el comprador. Quien vendió ya ha cobrado y queda al margen de esa relación.
¿Hay que notificar la venta antes de firmar?
No es imprescindible, pero es muy recomendable: una notificación fehaciente da seguridad a la operación y hace que el plazo de nueve días empiece a correr cuanto antes.
¿Existe retracto si vendo a otro copropietario?
No. El derecho de retracto solo opera cuando la cuota se vende a un tercero ajeno a la comunidad. Entre comuneros no cabe.
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